Home

Czy da się zwinnie wykończyć mieszkanie?

W maju 2018 odebrałem mieszkanie w stanie deweloperskim. Po około 3 miesiącach wprowadziłem się z żoną. Podjąłem wyzwanie by przeprowadzić ten projekt w metodykach zwinnych/agilowych. Jak wyszło?

Próbowałem myśleć „waterfallowo” by wykończyć mieszkanie „pod klucz”, ale całkowicie przerosła mnie taka możliwość. Mimo że w niektórych sytuacjach trochę o to się prosi (o tym dlaczego później), to mój mózg nie jest w stanie patrząc na goły beton zastanawiać się jaki kolor będzie mieć lampa gdzieś nad stołem.

Założenia były następujące

  • Wprowadzić się jak najszybciej (sierpień), każdy miesiąc opóźnienia to koszt poniesiony na utrzymanie dwóch mieszkań – swojego i wynajmowanego.
  • Zaprojektować mieszkanie mocno „pod siebie”, nie robić go od szablonu Ikea-driven.
  • Przemyśleć każdy detal, bo jeżeli będę tam mieszkać latami, to się zwróci.
  • Zrobić to optymalnie kosztowo, kierować się stosunkiem ceny do jakości.
  • Nie przeholować ze standardem wykończenia, bo prawdopodobnie mieszkanie kiedyś wynajmę i przeprowadzę się do innego kraju lub miasta.

Nie podjęliśmy decyzji o zatrudnianiu architekta do tworzenia kompleksowego projeku. Pomijając że teoretycznie moja żona jest architektem (z wykształcenia), to ogólnie mamy raczej dużą świadomość naszych potrzeb i jedyny powód zatrudniania projektanta to projekt wykonawczy – i to też zrobiliśmy – oraz konsultacje.

Przygotowania

Zanim rozpoczął się proces „developmentu” (wykańczania) mieliśmy około roku od wybrania lokalu do odebrania. Ten czas poświęciliśmy na spokojne przygotowania – powstały tysiące zapisanych inspiracji na Pintereście, które potem stopniowo redukowaliśmy by ukierunkować nasz gust.

Warto dać sobie co najmniej te kilka miesięcy, zarówno na szukanie wykonawców, jak i analizę. Warto „wpraszać” się do znajomych, którzy niedawno wykańczali mieszkania by podzielili się wiedzą (szczególnie fakapami), polecali nam produkty, ekipy itd.

Warto też analizować będąc w gościach jak wykończone są mieszkania. Nie zwraca się na to uwagi wcześniej, ale można się skupić i zacząć doszukiwać różnych rozwiązań – co się sprawdza, co jest brudne i ciężko domyć, co się psuje.

Wyznaczenie MVP

Gdy przyszedł czas odbioru, zaczęliśmy zastanawiać się nad tym co potrzebne jest żeby spełnić nasze MVP – którym jest wprowadzenie się.

Stworzyłem projekt w Asanie, gdzie rozpisałem kilka podprojektów (kuchnia, łazienka itd). Na początku było tworzenie backlogu, np:

  • Znaleźć piekarnik
  • Wybrać podłogi
  • Wybrać kolor ścian

Asana oferuje zagłębione sub-taski, więc wewnątrz wyboru koloru ścian były nie tylko potencjalne propozycje, ale też zadania typu „pojechać do sklepu X popatrzeć na farbę Y”.

Następnie zaczęliśmy definiować zadania potrzebne do wprowadzenia się. Algorytm jest prosty – jeżeli jestem w stanie mieszkać (przez jakiś czas) bez spełnienia tego wymagania, to nie wlatuje to do MVP.

Finalnie, w dużym skrócie zakresem MVP były:

  • Podłogi
  • Pomalowane ściany
  • Zrobiona elektryka, hydraulika
  • Zrobiona w miarę kompletnie łazienka (prysznic, kibel)
  • Materac
  • Lodówka

Jak widać wbrew pozorom nie jest to tak dużo.

Zatrudnienie PM’a i konsultanta

Równolegle nawiązaliśmy współpracę z architektką, której w dużym skrócie oddaliśmy nasz projekt do zrobienia projektu budowlanego (formalnego, dla budowlańców) oraz „kierownika budowy”, który na nasze byłby project managerem.

Celem zatrudnienia kierownika budowy było znalezienie kogoś kto będzie koordynować prace, zaglądać, sprawdzać i pilnować. Miał stworzyć harmonogram, raportować mi o tym jak idzie i dawać przetworzone problemy bym mógł podejmować wysokopoziomowe decyzje a nie zastanawiać się nad detalami wykończeniowymi. Miał też koordynować prace większej ilości wykonawców (inna firma wykończenie, inna panele, inna drzwi itd).

Niestety architektka okazała się niekompetentna, a kierownik budowy – zwykłym idiotą. Byłem wielokrotnie o krok od rozwiązania umowy w trakcie. Normalnie powiedziałbym że „sami się prosiliśmy” zatrudniając kogoś kto był dość tani… Niestety błąd popełniliśmy gdzie indziej – zbyt późno zaczęliśmy szukać i okazało się że tego typu prace rzadko ktoś się podejmuje. Architekci nie chcą „robić po kimś”, a kierownika budowy nawet nie wiedziałem gdzie szukać – trzeba pamiętać że to nie jest taka osoba co buduje blok, tylko wykańcza mieszkanie. Inne profile i doświadczenie.

Wyznaczenie zakresu robót budowlanych

Mieliśmy ugraną „ekipę”, która dała nam wstępną wycenę prac. Po przeanalizowaniu cen zrezygnowaliśmy z kilku punktów:

  • Brak malowania – dostaliśmy 2500zł (sama robocizna) – stwierdziliśmy że pomalujemy sami, zajęło nam to jakieś 3 dni we dwie osoby, a robiliśmy to pierwszy raz.
  • Brak podłóg – bardziej nam opłacało się wziąć panele z montażem w cenie – ale tutaj jest kruczek i możliwe że pożałuję…
  • Brak wyburzenia ściany – robiliśmy 2-pokojowe zamiast 3-pokojowego. Za wyburzenie dostaliśmy 2000zł, zrobiłem to sam w jeden dzień, a potem kolejny dzień we dwie osoby wynoszenia gruzu.

Wnioski – przeanalizować wycenę, wyceniać wszystko po kawałku, zdecydować czy na pewno czegoś nie zrobimy sami.

Protip – umówić się na kilka transz, przy czym ostatnia (~20%) płacona najwcześniej 2 tygodnie po zakończeniu prac (najlepiej nawet później). Dzięki temu jak coś się odklei/odpadnie itd, ekipa przyjedzie i naprawi. W tej branży wszyscy pracują na czarno i nie ma „gwarancji”, a umowa jak jest to raczej do szuflady. Zostawienie paru tysięcy „na później” to dobra marchewka dla budowlańców.

Przeprowadzka

Po względnie szybkim odbiorze, bez większych problemów nastąpiła przeprowadzka. Najpierw malowaliśmy, potem wstawiliśmy kanapę i nie mieliśmy nawet podłóg. W ciągu najbliższych kilku dni pojawiały się ekipy od luster, paneli, mebli. Od 3 tygodni nie mam umywalki tylko miskę 😀 Drzwi prysznicowe pojawiły się też po 3 tygodniach, wcześniej folia. Przez tydzień nie było drzwi do łazienki. Ale dało się.

Po względnym ustabilizowaniu, zaczęliśmy rozpisywać plan na kolejne „sprinty”. Zastanawialiśmy się na czym nam najbardziej zależy i ustawialiśmy priorytety. Pojawił się normalny materac, a potem łóżko. Pojawiły się tymczasowe „meble” (składane/studenckie/przeprowadzkowe/OLX). Zamówiliśmy lodówkę, a jedynym sprzętem AGD jest mikrofalówka i grill elektryczny. Następnie powoli pojawia się np. zmywarka. Mimo że kuchnia jeszcze długo nam zajmie (cała na zamówienie), to nic nie stoi na przeszkodzie by kupić duże AGD i żeby stało luzem.

W wolnych chwilach dorabiam stopniowo gniazdka, światła itd.

Najważniejsze jest, że mieszkam u siebie i jestem w stanie na spokojnie planować kolejne iteracje, a nie snuć wielkich domysłów z drugiego końca miasta.

Wnioski

Ogólnie raczej jestem zadowolony. Uważam że dużo lepiej pomieszkać w mieszkaniu MVP, by oswoić się ze światłem dziennym i układem który się wymyśliło. Dużo łatwiej zrobić poprawki na tym etapie, niż wprowadzić się, postawić meble, a potem odciąć sobie możliwość remontu. Ja na tym etapie dalej mogę przesuwać lampy, dorabiać gniazdka itd bez specjalnego problemu.

Problem w tym podejściu jest taki, że trzeba mieć przynajmniej ogólną koncepcję na całe mieszkanie. Nie można zrobić kompleksowo łazienki, a potem zacząć kuć kuchnię, robić tam elektrykę itd. Prace „brudne” takie jak elektryka czy hydraulika muszą wjechać pierwsze, a to wymaga ogólnego rozkładu.

Za to nie polecam projektować zbyt wcześnie detali, bo im więcej ich zrobimy tym potem więcej zawodów i przerabiania.

Teraz czas na kolejne małe kroki, kartonowe modele kuchni i mebli i powoli jakoś to wygląda.

Postaram się napisać jeszcze parę artykułów na temat wykańczania mieszkania. Szczególnie chciałbym skupić się na protipach i fakapach.